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モンゴル物語 その2

前回書きましたモンゴルの首都ウランバートルで誰でも買えるアパートとはどの位の価格なのか。

アパートの値段を書く前に少しモンゴルの説明をしておきましょう。
モンゴルは日本の国土の4倍の広さで上はロシア、下は中国に囲まれた内陸国です。
世界で19番目の大きさです。日本ではモンゴルというと相撲の力士で有名ですが、
モンゴルは世界有数の資源国です。
近年はアジアのフロンティアマーケットというとミャンマーにフォーカスされていますね。
これはミャンーマーの人口が5,000万人近くおり大企業にとって色々なビジネスのチャンスが
あると見られているから思われます。

一方モンゴルの人口はたった280万人です。物を売ろうとしても280万人の国で事業をするより、
5,000万人の国で頑張った方がリターンが高いという事ではないかと察します。
しかし、人口の小さい国であっても当然それなりにビジネスの機会はあるのです。
しかも、モンゴルは資源国家であり、今年モンゴル南部ゴビ砂漠位置するオユトルゴイ銅山
(過去のオチョリンのブログ参照の事)から中国向けに銅、金がフルに生産・輸出される事も貢献し
IMFによるとモンゴルの2013年の経済成長率は17%が予想されています。
これはモンゴルが2013年世界で最も成長する国を意味します。
大騒ぎされているミャンマーの来年のGDP成長率はたった6.3%です。
それでも勿論我々日本の経済成長率を大きく上回る訳ですが。
資源国家のモンゴルのGDPは今後10年間で3倍以上のなると言われています。
多くの新興国と同じように様々な問題があるものの、
モンゴルの経済は今後世界でもトップクラスの成長を果たすと見られているのです。

しかし、足下を見ると多くの国民がまだ貧しい国となっています。
モンゴルの首都のウランバートル市の平均的な労働者の給与は月間500ドルと言われています。
円に直すと45,000円程度です。年間約54万円です。 
東京都の平均給与所得は600万円と言われていますから、
ウランバートルの平均給与は日本全体の約11分の1です。
これはあくまで平均です。大変貧富の差が激しい国となっています。

さてオチョリンのパートナーのBBさんの建てるアパートの値段ですが1平米1,000ドル(約9万円)で
モンゴル人の低所得向けに販売しているのです。
平均的なアパートの大きさが28平米ですから、1アパートの販売価格は28,000ドル(252万円)です。
これはウランバートルの平均年収の4.6倍、つまり5年分ですね。
日本人から見ると国は違うものの252万円でワンルームアパートが買える訳ですから、
うらやましい限りです。

(続く)

by ochorin


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モンゴルの不動産投資体験記 (その3)

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モンゴルの不動産投資体験記 
低所得者向けの不動産投資 (その3)


モンゴルの現在の預金金利は一年固定で16%。米ドルで10%です。
しかも、モンゴルの通貨であるツグリグは年初から対ドルでツグリグ安になっており、つい最近円が最近暴騰するまでは、対円でも円安であった世界でもまれな通貨なのです。もっと解り安く言うと、モンゴルの銀行預金をすると高金利を享受できるだけでなく、為替からも恩恵を受ける事ができるという現時点では大変貴重な投資先なのです。
ちなみに、対ドルで今年最も下落している通貨はコロンビア・ペソになります。

もうひとつちなみに、日本のHSBC銀行でドル一年定期預金をすると、なんとたったの0.22%です。

でも、日本にある銀行ならペイオフになっても保全されてるんじゃないのという意見もあるかもしれませんが、日本にある金融機関であっても外貨預金は、預金保険の対象外です。
つまり、モンゴルの銀行のリスクを取れるかという事ですが、実際モンゴルでは金融危機のあおりを受け、過去3年で銀行2行が破たんしました。ただ、モンゴルも金融危機から脱出し、景気は回復モードですので、今後銀行が破たんするというリスクは低いのではと考えます。
日本でも今頃破綻する銀行がでてくるんですから、新興国だけをリスキイと判断するのは必ずしも正しいとは思えません。

話は横道に逸れましたが、これだけ金利が高いという事は、国内に資金の需要が高いという事です。
今回のCさんの低所得者向けの分譲アパートに対する貸付の金利は30%です。
つまりCさんのプロジェクトに投資をし、分譲アパートが完成したらドルで貸付した金額に対し30%の金利をつけてくれるという案件でした。銀行の一年定期金利が16%ですから、彼のプロジェクトのリスクに対し14%のリターンが取れるという事になります。 彼に対するオチョリンの信用、彼の過去のプロジェクトのトラックレコード等で考えるとリスクリワードは決して悪くないと思っています。

このプロジェクトは8月後半からすでに工事が始まっており(↓)
ウランバートル市からのビル建設に必要な4つの許可が下りれば、寒い冬でも建設を続けることができ、来年6月には入居可能となるそうです。

このアパートですが、ウランバートルの中心地から車で10-15分くらいの所の大通りに面し、裏には総合病院があるという立地的に大変魅力的なロケーションです。

1棟6階建、48アパート、そして、一階には店舗となります。
アパートは今回も一部屋24坪米ですが、今回は初めてユニットバスを導入(今まではシャワーだけ)するという事で、Cさん販売価格も今までの15000万ドルから値上げをして、18000ドル(150万円くらい)で販売しようかと
考えている様子です。実際にその物件が出来上がったら、オチョリンもその物件を購入する事を考えています。モンゴルの今年のGDP成長率は7%といわれています。最近モンゴル政府は公務員の給料を30%上昇すると発表しました。 そうです、間違いではありません30%です。
インフレーショナリーですよね。 そのような環境では、不動産価格は上昇すると考えます。
賃貸した場合、キャップレートは10%くらいは取れそうですが、こちらもインフレがあると家賃の値上げも見込めますので(どっかの国と大違いですよね)投資妙味がありそうです。

続く

by ochorin

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モンゴルの不動産投資体験記 (その2)

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モンゴルの不動産投資体験記 (その2)

オチョリンを乗せたエア・チャイナのボーイング737-800型機は定刻より30分遅れて無事モンゴルの首都、ウランバートルの郊外にあるチンギスカーン国際空港へ到着しました。
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空港には迎えの人たち、白タクの運転手達で到着ターミナルは大混雑です。
オチョリンの迎えの運転手もやっと見つかりました。
空港ビルを出ると気温は15度くらいでしょうか。肌寒く感じます。
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空港からホテルまでは20-30分程度。 この10分のあいまいさは、交通渋滞があるか否かです。

間違いなくウランバートルの景気はよくなっているのでしょう。一年前と比べるとかなり車の数が増えています。

今回のウランバートルへの旅の目的は、市内の低所得者向けのアパートに投資をする為です。

モンゴルの人口は約280万人。 そのうち100万人以上がウランバートルに住んでいるそうです。
そのウランバートルの人口の6割は未だにゲル(↓)に住んでいるものの、
Mongol+Buriyat0810+220_convert_20100919075720.jpg


そのうち8割の人たちは、市内のアパートに住みたいと思っているそうです。
これはグローバルなurbanizationの流れと同じです。
しかし、ウランバートルの平均的な家庭の月収は500ドル程度(43,000円程度)と言われています。
年間50万円程度です。 住居と言っても、ピンキリで300-400万円程度から、1000万円程度までと色々です。高いものだと2000万円以上の物もあります。

私の知り合いの建築家のCさんは、日本の大学院を出ており日本語はぺらぺらです。
その彼はウランバートル市で低所得者向けに1アパート2万ドル程度で買えるアパートを建設し↓(実際にCさんが建てたアパート)
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分譲しているのです。 値段が安い分部屋は広くありません。24平米です。
実際に彼がいままでに建てたビルで彼の知人が住んでいるアパートの一室を見せてくれました。
トイレ&シャワー、キッチンとリビングしかありません。二人で住んでも狭く感じます
(リビングの写真も撮ったのですが、お住まいのご主人が映っているのでプライバシーの関係で掲載はできません。ごめんなさい。)
しかし、彼らの本来の住居であるゲルには、常にお湯が出るシャワーなんてないのです。また、水洗トイレがあるだけでも素晴らしい事なのです。ゲルは24平米以上の広さがあるものの、多くは大家族で住んでおりプライバシーもありません。なので、この24平米のアパートでも独立した空間に住めるという事は彼らにしてみたらこれはかなり大きな進歩なのです。
ちなみにこのアパートにはソニーの40インチ程度の液晶テレビが置いてありました。

キッチン↓
11.jpg


このアパートを彼は数年前に建て、一部屋15000ドルで販売の広告を出したら2か月以内に完売になったそうです。

彼は今度同じコンセプトでアパートを一棟(48アパート+店舗)を建設しようとしており、そのプロジェクトへの投資家を探していたのです。

すでに必要な資金の殆どは集まっており最後の少しの部分をオチョリンが投資する事にしました。
モンゴルでの投資の問題は、銀行のローンが出ない為、レバレッジがかからないという事です。
アメリカ、オーストラリア、ニュージーランド、香港、中国などの不動産投資の場合、現地の銀行が融資をしてくる事があります。

ただ、厳密に言うとこの投資はいわゆるデベロパーに対する貸付になりますから、いずれにしても銀行ローンは無理ですね。 ちなみに、現在のモンゴルの銀行の預金金利は1年固定で16%。ドル1年預金でも10%。
そんな国なのです。

続く。

by ochorin



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モンゴルの不動産投資体験記 (その1)

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モンゴルの低所得者向けの不動産投資 (その1)

久しぶりにモンゴルの首都ウランバートル来ました。
目的はウランバートル市の低所得者向けの不動産投資の案件に個人的に投資する為です。

ウランバートルへは、モンゴル国営のMIAT航空が週に3便程度、他はソウル経由の大韓航空、北京経由のエア・チャイナがあります。

オチョリンは今まで、MIATと大韓航空でウランバートルへ訪れた事があるので、今回は北京経由にしてみました。オチョリンの乗ったのは成田発7時のエアチャイナ。エコノミーはほぼ満席。食事は日本で作ってるのに何でこんなにまずいの? てなものでした。まあ、コストをあまりかけてないんでしょうね。
その晩北京首都空港内の簡易ホテルに宿泊のつもりでしたが、飛行機の到着が遅れた事もあり、第三ターミナルの税関を出て、左にある簡易ホテルへ向かうと「没有」(部屋はないよ!)。

明朝8時30分のウランバートル行のフライトなので、北京市内まで行くのもばかばかしく、空港内の簡易ホテルをあてにしてたのですががっかり。
仕方がないので、空港のホテル案内カウンターに向かい、一番近いホテルを案内してもらいました。
その後係員に連れられ、ホテルのお迎えバス乗り場まで行ったものの、結局そのミニバンは他のお客さんを待つ事になり、20分は待たされましたが、まあここでイライラしてもしょうがないので。
ホテルのフロントに6時にウエィクアップコール、6時30分の空港行きのミニバンを予約。
寝たのは北京時間0時過ぎ。 日本時間朝1時の事でした。

翌日は乗り遅れたらまずいと緊張してたのか、6時前に自分で目覚め、少し早めにチェックアウトを済ませるものの、案の定6時半になっても空港行きのミニバンは現れず。日本人の感覚を捨てねばと自分に言い聞かせる。結局15分遅れで出発。勿論、謝罪らしきものはなし(笑)まあ、日本だったら遅れたらこういう場合平謝りでしょう。。。


北京首都空港には7時着。
エア・チャイナ、ウランバートル行のフライトのチェックインも無事完了。

オチョリンを乗せたエアチャイナのボーイング737型機は滑走路で離陸の許可待ちにほぼ30分待たされるものの、無事モンゴル向けてテイクオーフ!

次回から話はモンゴルです。

by ochorin


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