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モンゴルの不動産投資体験記 (その3)

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モンゴルの不動産投資体験記 
低所得者向けの不動産投資 (その3)


モンゴルの現在の預金金利は一年固定で16%。米ドルで10%です。
しかも、モンゴルの通貨であるツグリグは年初から対ドルでツグリグ安になっており、つい最近円が最近暴騰するまでは、対円でも円安であった世界でもまれな通貨なのです。もっと解り安く言うと、モンゴルの銀行預金をすると高金利を享受できるだけでなく、為替からも恩恵を受ける事ができるという現時点では大変貴重な投資先なのです。
ちなみに、対ドルで今年最も下落している通貨はコロンビア・ペソになります。

もうひとつちなみに、日本のHSBC銀行でドル一年定期預金をすると、なんとたったの0.22%です。

でも、日本にある銀行ならペイオフになっても保全されてるんじゃないのという意見もあるかもしれませんが、日本にある金融機関であっても外貨預金は、預金保険の対象外です。
つまり、モンゴルの銀行のリスクを取れるかという事ですが、実際モンゴルでは金融危機のあおりを受け、過去3年で銀行2行が破たんしました。ただ、モンゴルも金融危機から脱出し、景気は回復モードですので、今後銀行が破たんするというリスクは低いのではと考えます。
日本でも今頃破綻する銀行がでてくるんですから、新興国だけをリスキイと判断するのは必ずしも正しいとは思えません。

話は横道に逸れましたが、これだけ金利が高いという事は、国内に資金の需要が高いという事です。
今回のCさんの低所得者向けの分譲アパートに対する貸付の金利は30%です。
つまりCさんのプロジェクトに投資をし、分譲アパートが完成したらドルで貸付した金額に対し30%の金利をつけてくれるという案件でした。銀行の一年定期金利が16%ですから、彼のプロジェクトのリスクに対し14%のリターンが取れるという事になります。 彼に対するオチョリンの信用、彼の過去のプロジェクトのトラックレコード等で考えるとリスクリワードは決して悪くないと思っています。

このプロジェクトは8月後半からすでに工事が始まっており(↓)
ウランバートル市からのビル建設に必要な4つの許可が下りれば、寒い冬でも建設を続けることができ、来年6月には入居可能となるそうです。

このアパートですが、ウランバートルの中心地から車で10-15分くらいの所の大通りに面し、裏には総合病院があるという立地的に大変魅力的なロケーションです。

1棟6階建、48アパート、そして、一階には店舗となります。
アパートは今回も一部屋24坪米ですが、今回は初めてユニットバスを導入(今まではシャワーだけ)するという事で、Cさん販売価格も今までの15000万ドルから値上げをして、18000ドル(150万円くらい)で販売しようかと
考えている様子です。実際にその物件が出来上がったら、オチョリンもその物件を購入する事を考えています。モンゴルの今年のGDP成長率は7%といわれています。最近モンゴル政府は公務員の給料を30%上昇すると発表しました。 そうです、間違いではありません30%です。
インフレーショナリーですよね。 そのような環境では、不動産価格は上昇すると考えます。
賃貸した場合、キャップレートは10%くらいは取れそうですが、こちらもインフレがあると家賃の値上げも見込めますので(どっかの国と大違いですよね)投資妙味がありそうです。

続く

by ochorin

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